安全かつ円滑な不動産取引のために、土地、家屋、マンションなどの権利関係（所有者の情報など）の記録は法務局に備えてある登記簿に記載されており、常にだれもが登記事項証明を取得することにより、所有者などの権利状況を確認することができます。
その登記簿に記載されている所有者（名義人）がなんらかの原因により新たな所有者に変更する場合には、法務局にて不動産の名義人変更の手続きをすることになります。
名義変更は、所有不動産の管轄の法務局に所有権移転登記として、登記申請書、必要添付書面、登録免許税を提出することが必要です。自分で手続きすることも可能ですが、提出書類や、手続きも複雑なこともあり、登記の専門家である司法書士に依頼される事が多いです。
1．不動産の名義変更（所有権移転）が必要となる主なケース
- （相続）土地や建物の所有者がお亡くなりになり、名義を相続人に変更する場合
- （贈与）親子間、夫婦間などで、土地や建物を無償で譲り渡した場合
- （売買）土地や建物の所有者が売買により変更になる場合
- （財産分与）夫婦が婚姻中に共に築き上げてきた財産を協議上、裁判上の離婚により他方へ分与する場合
2．相続による不動産名義変更手続き
不動産の名義人が亡くなられた場合には相続が発生しますが、相続による名義変更手続きは義務ではなく、法律的な期限の定めはありませんが、放置しておくとその後に様々な支障をきたすおそれがあります。
《相続による不動産の名義変更の必要性》
- 名義変更をしていないと、自分がこの不動産の所有者であることの証明や主張をすることができない。
- 換価分割や相続税の納税額の確保の為に相続した不動産を売却したい場合、不動産を担保にしてお金を借り入れる場合などは、名義変更手続きが完了していないと即座に対応することができなくなる。
- 相続人への名義変更を未了にして放置している間に相続人が死亡して新たな相続人が発生するなど相続手続が複雑になったり、場合によっては相続手続を中断せざるを得ない状況も考えられます。
このような問題を回避するためにも不動産の相続時には、早めの名義変更手続きをおすすめします。
《相続による不動産名義変更手続きの流れ》
① 相続する不動産の確認
亡くなられた方（被相続人）名義の不動産の登記事項証明を法務局にて取得し、現在の所有権の情報を確認する。
② 各種書類の取得
- 亡くなった方の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍等（相続人調査のため出生から死亡までのすべて）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票
- 相続する方の住民票
- 固定資産評価証明書（法務局に収める登録免許税額の算出）（相続の場合は固定資産税評価額の0.4%）
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
③ 相続関係説明図の作成
入手した戸籍をもとに相続人を把握し、相続関係説明図
被相続人（亡くなった方と相続人の関係性を分かりやすく図式化したもの）を作成します。
④ 相続形態の確認
・遺産分割協議書による相続登記
遺言書が存在しない場合には、相続人全員による遺産分割協議による手続きが一般的です。誰が不動産を相続するか、相続持分をどのようにするかを協議し、それ基づき相続による名義変更の登記手続きをします。
遺産分割協議書には相続人全員の実印による押印及び印鑑証明書が必要となります。
・遺言による相続登記
遺言書により、相続人や相続割合など相続の内容の指定がされている場合は遺言書に基づいて名義変更の手続きをします。
但し、遺言書は法的に有効である必要があり、自筆証書遺言や秘密証書遺言は、裁判所での検認が必要となります。（公正証書遺言は検認は不要です。）
・法定相続による相続登記
遺言書もなく遺産分割協議もしない場合は民法の定めに基づく法定相続人において、それぞれ法定の持分に応じて不動産の名義変更手続きをします。
⑤ 相続登記申請
登記申請書とともに上記で取得、作成した書類を及び、登録免許税額分の印紙を添付して相続する不動産の管轄法務局に提出する。
【当事務所の取り組み】
司法書士は登記申請のスペシャリストです。相続財産に不動産がある場合は名義変更手続きの代理はもちろんですが、遺産整理業務としてその他の財産（預金や株式等）の相続手続きもまとめてご依頼されますと、信託銀行などと比べ大幅に費用節約ができると思いますので、お気軽にご相談下さい。
